Muitos donos de imóveis podem acabar se confundindo, ou até mesmo ficar ansiosos quando precisam resolver alguma “pendência” relacionada ao imóvel, seja por um divórcio, compra e venda ou inventário, em muitos momentos surge aquela pergunta, o que é matrícula do imóvel? Quais documentos meu imóvel precisa ter? Meu imóvel tem escritura, já é o suficiente? Se tenho contrato de compra e venda, então o imóvel é meu? etc. etc. etc.
Neste artigo vamos explicar de uma vez por todas o que é matrícula, escritura e contrato de compra e venda, então veja como é simples entender e saiba se você realmente é proprietário do seu imóvel!

A matrícula do imóvel
A matrícula nada mais é do que o ”registro público” no cartório de imóveis de existência de determinado imóvel, nele se inserindo o imóvel de forma individualizada, com dados como data de abertura da matrícula, descrição pormenorizada e localização do imóvel (lote x, quadra z, loteamento das flores, rua ímpar, número 123, cidade de São Paulo), nome e qualificação do proprietário, referência ao registro anterior de propriedade, ônus gravados sob o imóvel, etc.
Assim, somente existe uma matrícula representando fielmente cada imóvel, na hipótese de duplicidade segue o critério cronológico (princípio da prioridade), sendo considerada original a mais antiga, que foi a primeira a ser aberta. A outra será nula, não gerando qualquer direito ao detentor.
Escritura pública de compra e venda
A escritura pública, no caso do direito imobiliário, é necessária para dar mais validade e mais segurança quanto à obrigação da parte vendedora de entregar o imóvel ao comprador, bem como ao comprador de pagar o preço.
Assim, ela somente serve para tornar válida a obrigação contraída pelas partes e deve ser registrada no cartório de imóveis para transferência e registro da propriedade ao comprador. Proprietário é quem registra! Lembre-se disso.
Para conseguir a escritura pública, deve-se ir até o tabelião junto ao cartório de notas, que irá transcrever a vontade das partes e trazer fé pública ao negócio jurídico.
Contrato particular de compra e venda
Comumente chamado de “escritura particular” ou “contrato de gaveta”, NÃO GARANTEM A PROPRIEDADE do imóvel.
Aqui é importante tomar muito cuidado, em muitos casos, tomamos como verdade que somos proprietários de determinado imóvel só porque temos o “contrato de compra e venda” e pagamos o preço do imóvel.
Mas infelizmente em muitos casos isso não é bem verdade. Como dissemos, o dono é quem registra o imóvel, e caso ainda não tenha ocorrido o registro da compra e venda do imóvel, podemos garantir, quase com 100% de certeza, que a propriedade ainda está em nome do vendedor.
Isto gerará enormes transtornos no futuro, o imóvel pode acabar sendo penhorado por dívidas do vendedor, poderá ter um inventário onde possíveis herdeiros venham a contestar a compra e venda e alegar a propriedade, o imóvel pode acabar indo para leilão público por diversas espécies de dívidas que o vendedor possa ter, desde dívidas de cartão de crédito, até empréstimos ou financiamentos.
Assim, neste caso, deve-se com URGÊNCIA “correr” para o cartório e buscar registrar a propriedade em seu nome.
Matrícula do Imóvel x Escritura Pública
Se pudéssemos colocar a diferença em poucas linhas, diríamos: A matrícula do imóvel é como se fosse a foto do imóvel descrita em papel com todas as informações dele, e a escritura pública o “contrato” de negociação do imóvel.
Portanto, a matrícula do imóvel, aberta no cartório de imóveis, cuida de trazer todas as informações necessárias para especificar o imóvel, área, quadra, lote, rua, histórico de proprietários, imóveis confinantes, tipo de uso, zona, cidade, etc. etc. etc.
Já a escritura pública é a transcrição, feita pelo cartório de notas de determinado negócio jurídico envolvendo a transferência da propriedade do imóvel, mas somente em relação às obrigações contraídas pelas partes.
Isto quer dizer que, havendo a compra e venda de um imóvel, após assinado o contrato de compra e venda, deve-se lavrar a respectiva escritura pública e registrá-la no competente cartório de imóveis, para registrar junto à matrícula a alteração da propriedade. Caso contrário, o vendedor continuará como proprietário até quando do registro.
Como saber se existe matrícula e como conseguir ela?
Com o endereço do imóvel em mãos, basta se dirigir ao cartório de imóveis da sua cidade para requerer a chamada “certidão de matrícula”. Existindo mais de um cartório, sendo um deles mais recente, pode ocorrer de que a competência de circunscrição do cartório responsável pelo seu imóvel não seja do cartório mais perto.
Por isso, mesmo em dúvida, é importante dirigir-se em primeiro lugar a qualquer deles, assim o cartorário poderá lhe auxiliar sobre as especificidades da sua região e apontar o cartório correto.
Assim, verificado o cartório responsável, basta entender se já existe matrícula, ou se será necessário abrir uma para seu imóvel.
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